新北市大眾捷運系統土地開發權益分配作業原則

（二）權益分配：指開發案內開發用地之土地所有權人、主管機關或投資人，應以其投入之土地、行政資源或資金，核算其開發後應分得權值，分配開發完成後建築物及其土地應有 ... 目前線上：591人，瀏覽人次：680105936 會員登入| 加入會員 法規檢索 令函判解 英譯法規 裁判書 書狀例稿 契約範本 植根服務 相關網站 行政令函│司法判解 研討會訊息│植根雜誌 法規資訊 法規名稱： 新北市大眾捷運系統土地開發權益分配作業原則 時間： 中華民國108年2月27日 所有條文 一、新北市政府（以下簡稱本府）為取得捷運設施用地，並有效利用土地 資源，促進地區發展與實現都市計畫，由主管機關徵求投資人辦理新 北市大眾捷運系統土地開發案（以下簡稱開發案），使參與開發案之 土地所有權人、投資人及主管機關等權益關係人共享開發土地利益， 就各權益關係人以開發完成樓地板抵付分配權值之作業規範，特訂定 本原則。

二、本原則之執行機關為本府捷運工程局（以下簡稱本局）。

三、本原則用詞定義如下： （一）鑑價基準日：指參與開發案進行權益分配之各權益關係人，評估 各項貢獻權利價值之基準日期。

（二）權益分配：指開發案內開發用地之土地所有權人、主管機關或投 資人，應以其投入之土地、行政資源或資金，核算其開發後應分 得權值，分配開發完成後建築物及其土地應有部分。

（三）開發建物：指開發案內所規劃、設計、施工並與捷運設施共構或 分構之新建建築物及其土地應有部分。

（四）區位：指開發建物內可由權益關係人進行分配之不動產，可分為 房屋及停車位兩種類型，各區位包含各建築物及其土地應有部分 。

（五）權值：各權益關係人基於其投入開發案之土地、行政資源或資金 所應分得開發效益於鑑價基準日之權利價值。

（六）投資開發費用：指評估投資人於整體開發歷程中所需支付之各項 成本與利潤，以作為參與開發案進行權益分配之基礎。

（七）私地主：依新北市大眾捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法 （以下簡稱優惠辦法）簽訂以抵付優惠方式辦理之原私有土地所 有權人。

（八）權益關係人：指於開發案中具有相關權利者，包括土地所有權人 、主管機關、投資人及私地主。

四、本原則所用公式之使用符號，定義如下： （一）S：開發建物總價值。

（二）BC：建物興建成本。

（三）M：投資稅管費用。

（四）m％：投資稅管費用率。

（五）P：期待利潤。

（六）p％：期待利潤率。

（七）RV％：主管機關容積分配率。

（八）rv％：主管機關委託建造容積分配率。

（九）ΔRC：委託建造費用。

（十）rT：主管機關應分得權值。

（十一）ΔBS：投資人參與權益分配權值。

五、開發案應以建造執照領得日為調查分析與評估價格之鑑價基準日，並 以鑑價結果進行權益分配。

投資人應於前項鑑價基準日起六個月內提送權益分配建議書，其至少 須包含投資開發費用、建議比例及權益關係人分配權值計算結果等事 項。

六、開發建物各區位價格應以鑑價基準日為價格日期，並基於當時之建築 規劃、建材設備等級及可銷售面積等，以新成屋（含土地應有部分） 標準之預期銷售價格為估價條件進行估價，作為各權益關係人間權益 分配、區位選擇與分配及畸零樓地板買賣找補之依據。

前項各區位價格總和為開發建物總價值。

七、開發建物總價值評估作業係由本局委託三家不動產估價師事務所進行 評估，並出具估價報告書。

投資人得於同一估價條件下，委託一家不 動產估價師事務所進行評估。

前項由本局及投資人所委託之不動產估價師所出具之估價報告書，經 新北市大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會（以下簡稱委員會 ）權益分配初審小組（以下簡稱初審小組）審查後，如任何一家估價 報告書之開發建物總價值高於或低於全部估價結果中位數百分之二十 者，該估價報告書不予採納。

八、投資人之投資開發費用包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤 ，依第九點至第十三點規定進行評估作業。

其評估項目應於權益分配 建議書中載明，未載明之項目非經本局同意者，不得計入投資開發費 用。

九、投資人應負擔之建物興建成本依鑑價基準日之市場行情進行評估，其 評估項目如下： （一）歸墊本府墊支之相關費用：包括本府墊付之土地開發基本設計費 、捷運設施共構部分屬土地開發之細部設計、監造與其施工費及 變更設計與其施工費、地上物處理費或其他因土地開發產生之相 關費用，並以投資契約書所約定歸墊金額採計。

（二）建物設計費用：按開發基地條件及設計規模，並參考開發基地所 在地建築師公會頒布之建築師酬金標準評估設計費用。

（三）工程營造費用：指投資人為完成開發建物，所須支付營造業者之 相關費用，或必要之工程費用，其評估項目包括： 1.新建工程中有關假設、基礎、結構體、外部裝修、內部裝修、 門窗、防水隔熱、雜項、景觀（如庭園、綠化與植栽）、共構 裝修、材料設備（如電梯、衛浴、廚具）、電氣、弱電、空調 、自動化、給排水、生活廢水、消防設備、通風設備及其他屬 土木、建築與機電等直接工程費用。

2.新建工程中有關勞工安全衛生、空氣污染防制、工程監測、保 險、品質管理、營造管理、營造業者利潤、屬工程營造費用之 營業稅、其他屬營造過程中因興建、管理及行政而發生之間接 費用。

3.公寓大廈管理基金、開放空間基金或其他經行政機關要求所成 立之管理維護基金。

4.投資人為完成開發建物之興建，所必要支出之其他新建工程費 用，包含鑑界費用、鑽探費用、鄰房鑑定費用、外接水電瓦斯 管線工程與證照申請及簽證費用、建築相關規費與證照申請費 用、協助公共設施開闢及市有建物整建維護費用等。

（四）利息費用：係指投資人為籌措投資開發費用所需之資金成本，其 評估方式由專業營建管理廠商依投資人提供書面資料進行評估或 依市場與慣例自行評估，該評估方式得以下列原則為之： 1.第一款所稱本府墊支之相關費用屬一次性投入資金部分之利息 費用，依投資契約書所約定歸墊金額，本金分自有資金部分與 借貸資金部分採年息複利計算，計息日依投資人實際繳款日起 算至投資契約書訂定之完工期限止，以評估計息。

2.第二款及第三款所稱費用屬分段性投入資金部分之利息費用， 本金分自有資金部分與借貸資金部分採年息複利計算，計息日 依開發案建造執照領得日起算至投資契約書訂定之完工期限止 ，以評估二分之一計息。

3.分期開發之基地，得依預估開發時程設定分期利率及分期計息 日以計算利息費用，而不受前二目規定之限制。

（五）其他經本局及權益關係人共同認定所必要或須刪減之費用。

十、建物興建成本評估作業依投資人提送之細部設計圖、施工規範、工程 預算書及投資開發費用編列表內所列之項目、規格、數量及單價，由 本局委託二家專業營建管理廠商鑑定，經由該廠商詳加審查並提供具 體意見，出具鑑定報告書。

專業營建管理廠商應依第八點及前點規定進行鑑定，如經其專業評估 後而採取不同之評估方式，專業營建管理廠商須於鑑定報告書中詳加 分析及敘明理由。

建物興建成本之市場行情，其單價引用、參考及訪價之資料來源，依 下列資料庫順序採用： （一）行政院公共工程委員會公布之公共工程價格資料庫（北區）單價 。

（二）開發案基地所在地營建物價月刊所公布之工項單價。

（三）如前二款所列資料庫均無適用者，專業營建管理廠商得進行市場 查估訪價。

十一、投資人為辦理土地開發，所須支付與代主管機關或土地所有權人墊 付之投資稅管費用，其評估項目包括人事行政管理費用、銷售管理 費用、分包廠商管理費用、土地開發方案規劃費用、財務評估費用 、風險成本、地籍整理費用、土地開發所須負擔之印花稅、契稅、 房地互易營業稅等稅捐、其他屬投資人辦理土地開發所須之行政庶 務管理費用、規費、稅賦負擔及其他相關費用。

前項費用足令土地所有權人除畸零樓地板找補買賣外，不再支付任 何開發費用而可完整取得開發建物所分配區位之產權。

十二、投資稅管費用以建物興建成本為基礎，取相當比率進行評估而得， 該投資稅管費用率由本府與投資人於投資契約書中約定之。

其評估 公式如下：M＝BC×m％。

十三、投資人投資開發案應獲得期待利潤，並以開發建物總價值扣除主管 機關應分得權值為基礎，取相當比率進行評估而得，該期待利潤率 由本府與投資人於投資契約書中約定之。

其評估公式如下：P＝（ S－rT）×p％。

十四、主管機關因辦理捷運土地開發應分得之區位，除契約另有約定或法 令另有規定外，主管機關應支付投資人委託建造費用，其支付費用 及方式，以本府及投資人完成權益協商後分四期給付為原則，方式 如下： （一）第一期：投資人實際進場開工興建時，支付委託建造費用百分 之三十。

（二）第二期：投資人興建至頂樓樓板時，支付委託建造費用百分之 四十。

（三）第三期：投資人取得使用執照時，支付委託建造費用百分之二 十。

（四）第四期：建物完成交屋時，支付委託建造費用百分之十。

如投資人同意主管機關以所分配區位抵繳委託建造費用，則由 雙方另以所分配區位之議定價格折抵。

十五、主管機關應分得容積占全體開發建物總實際設計容積之比率，即為 主管機關容積分配率；其中應支付建造成本而分得之容積占全體開 發建物總實際設計容積之比率，為主管機關委託建造容積分配率。

十六、主管機關應分得權值，由開發建物總價值，以主管機關容積分配率 所評估之等比率權值。

其評估公式如下：rT＝S×RV％。

十七、委託建造費用，依第九點規定之建物興建成本，以主管機關委託建 造容積分配率所評估之等比率興建成本，並加計該部分之投資稅管 費用而得。

其評估公式如下：ΔRC＝BC×rv％×（1＋m％）。

十八、土地所有權人與投資人間權益分配方式，係依投資人按本局所評估 之投資開發費用，由土地所有權人以等價值之區位與投資人進行抵 付作業。

其權益分配之計算方式如下： （一）土地所有權人與投資人間可分配權值，係將開發建物總價值扣 除主管機關應分得權值而得。

其評估公式如下：S－rT。

（二）投資人參與權益分配權值，指投資人於開發案中，就其投資開 發費用可分配開發效益之權利價值，應包含第九點建物興建成 本、第十一點投資稅管費用及第十三點期待利潤。

但該權利價 值應扣除主管機關已支付之委託建造費用。

其評估公式如下： ΔBS＝[BC×（1＋m％）－ΔRC]＋（S－rT）×p％。

（三）土地所有權人參與權益分配權值，應為第一款所稱土地所有權 人與投資人間可分配權值與前款所稱投資人參與權益分配權值 之差額。

其評估公式如下：（S－rT）－ΔBS。

土地所有權人與投資人間權益分配作業，應依前項計算方式辦 理權益分配。

但雙方另有約定或都市計畫相關法令另有規定者 ，從其約定或規定。

土地所有權人與私地主間權益分配作業，依優惠辦法及雙方簽 訂之協議價購書辦理。

十九、各區位價格得參考投資人所評估之預期銷售價格及本府核可之協商 方案，並經雙方協商議定及本府核定後，作為權益分配及找補基準 。

各權益關係人依其可分配之權值，以議定之各區位價格換算各自應 得之區位。

二十、主管機關應分得之區位，屬政策性或公益性需要者，應優先分配。

經優先分配後，進行各權益關係人間區位選擇作業。

本局應先行於 局網站上公告辦理期間，並以雙掛號通知各權益關係人。

各權益關 係人應於公告期限內進行區位意願調查與區位選擇作業，由投資人 代本府以下列順序辦理區位選擇作業： （一）優先順位為私地主；如其對區位選擇意願相同時，需先行協議 ，如協議不成以抽籤決定之。

（二）本府與投資人於第二順位時進行區位選擇協議，如雙方對區位 選擇意願相同時，得經合意後以抽籤決定之。

具有相同區位選擇順序之權益關係人，對區位選擇意願相同時 ，須先行協議；協議不成者，則以抽籤決定之。

各權益關係人未於公告期限內回復本府區位意願調查或完成區 位選擇，視同放棄區位選擇權利，如致該權益關係人無法選定 區位時，僅得依其可分配權值以現金方式進行找補。

第一項各權益關係人之選定區位，該權益分配應以完整區位且 不分割所有權方式取得為原則。

二十一、土地所有權人及主管機關進行區位選擇時，其選配之建物面積已 達一戶或一建物單位之三分之二以上價值，而須取得完整一戶或 一建物單位時，應由投資人依議定之各區位價格讓售以補足至一 戶或一建物單位。

二十二、本局取得不動產估價師之開發建物總價值估價報告書與專業營建 管理廠商之建物興建成本鑑定報告書，應由本局委託第三專業單 位或成立工作小組進行報告書初步審閱作業後，邀集受託不動產 估價師事務所與專業營建管理廠商及投資人召開各開發案專案會 議，再行提報初審小組進行權益協商事項審查作業。

二十三、本局應依經審查並完成修訂之估價報告書及鑑定報告書內容，併 同本原則規定之評估方式，製作權益協商方案。

前項權益協商方案，至少應包含以下述條件為基礎所評估之權益 分配、委託建造費用及區位選擇方案： （一）估價報告書中開發建物總價值為中位數者，若中位數無相對 應之報告書，取離中位數最近且偏高者。

（二）鑑定報告書中建物興建成本為最低者。

二十四、本局完成評估與擬訂之權益協商方案，應提報委員會審議通過後 ，由本局依審議通過之權益協商方案與投資人進行協議。

二十五、土地所有權人或主管機關與投資人，就權益協商事項雙方無法達 成協議時，在交付仲裁或民事訴訟前，應由一方具文申請，送本 局提報委員會代為協調。

二十六、本局與投資人完成權益協商後，投資人應依議定內容製作權益分 配協議書。

前項權益分配協議書，至少應包含各權益關係人間權益分配比例 與結果、委託建造費用、開發建物區位價格、區位分配結果及產 品設備之品項、等級與配置等內容。

二十七、開發案於本局執行鑑價作業後，權益分配協議書報本府核定前變 更設計致各權益關係人間權益分配結果顯有重大影響時，本局應 依變更設計後之建築規劃與施工圖說，以原鑑價基準日重新辦理 各項鑑價作業。

開發案於權益分配協議書報本府核定後，如開發建物建造執照辦 理變更設計之總樓地板面積變更超過百分之五時，本局應依變更 設計後之建築規劃與施工圖說，以原鑑價基準日重新辦理各項鑑 價與權益協商。

而投資人應依重新協商內容修訂權益分配協議書 ，並提送本局簽陳本府核定。

已執行鑑價作業之開發案，因消防及公共安全相關法令變更致建 造執照須辦理變更設計者，本局應以原建築規劃與施工圖說辦理 各項鑑價作業，不變更其鑑價結果及權益分配結果。

第一項及第二項變更設計所衍生之重新鑑價委託服務費用，應由 提出變更設計者支付，且不計入權益分配之評估項目。

二十八、開發案建築基地之應有部分權利範圍分配原則如下： （一）捷運設施所占建築基地權利範圍，其計算方式係以地上與地 下之捷運設施建物登記面積占捷運設施及開發建物建物登記 總面積比例計算。

（二）開發建物停車位所占建築基地之權利範圍，應由投資人敘明 計算方式後，經本局同意後方得登記。

（三）開發建物房屋所占建築基地權利範圍應扣除捷運設施及停車 位建物部分，其餘分配方式係以專有部分面積占區分所有全 部專有部分（不含停車位）總面積比例計算。

二十九、開發建物區分所有建物之共有部分項目、權利範圍分配原則如下 ： （一）本點所稱共有部分項目，除停車位另計外，係指門廳、走道 、樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、 受電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避 難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物、健身房、交誼室、 管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。

（二）前款共有部分之權利範圍係依專有部分面積與專有部分總面 積之比例而為計算。

三十、開發案內開發建物與捷運設施之產權登記方式，依前二點規定辦理 。

但契約另有約定者，從其約定。

三十一、投資人應於領得使用執照後，就權益分配協議書內容製作驗屋計 畫書及交屋清冊，並提報至本局進行審閱，以作為主管機關及土 地所有權人（含私地主）分回開發建物專有部分之驗屋作業依據 。

三十二、建物登記時，因相關法令規定變更或辦理登記之地政事務所對建 物測量面積計算方式若與本府工務局之規定不同致有面積誤差時 ，不互相找補。

除前項情形外，本府所分回房屋之建物登記面積，與權益分配協 議書所載面積有差額時，以開發建物屬房屋建物登記總面積與權 益分配協議書所載建物總面積之差額百分比，及本府分回房屋建 物登記面積與權益分配協議書所載本府分回面積之差額百分比之 差值為準，依下列規定辦理找補作業： （一）差值在百分之五以下，僅須就該建物登記面積誤差值進行套 算調整，投資人應依權益分配協議書所載之議定區位價格以 現金支付本府找補金額，而不重新辦理權益評估與協商作業 。

（二）差值超過百分之五，本局應依竣工申報時建築規劃與施工圖 說，以原鑑價基準日重新辦理各項鑑價與權益協商，投資人 應以現金支付本府找補金額。

其所衍生之重新鑑價委託服務 費用，應由投資人支付，且不計入權益分配之評估項目。

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