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北市15－04－3013. 名稱. 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益轉換原則 ... 享開發土地利益，就各權益關係人以開發完成樓地板抵付分配權值之作業規範，特訂定 展開選單 臺北市法規查詢系統 全站查詢關鍵字欄位 搜尋 close 回首頁 最新訊息 法規類別 法規查詢 解釋令函 訴願決定書 草案預告 綜合查詢 相關網站 ::: alarm 回法務局首頁 網站導覽 ENGLISH 都市計畫書法規命令專區 SOP專區 logo下載 線上教學 小 中 大 ::: 首頁 法規資訊 所有條文 法規資訊 keyboard_arrow_left 回上頁 臺北市法規條文 text_rotate_vertical 另存PDF print 友善列印 法規類號 北市15－04－3013 名　　稱 臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益轉換原則 異動時間 中華民國107年2月8日臺北市政府(107)府捷聯字第10632740400號令修正發布，並自107年3月1日生效 　壹、總則 一、臺北市政府（以下簡稱本府）為取得捷運設施用地，並有效利用土地資源，促進地區發  展與實現都市計畫，由主管機關徵求投資人辦理臺北都會區大眾捷運系統土地開發案（  以下簡稱開發案），使參與開發案之土地所有權人、投資人與主管機關等權益關係人共  享開發土地利益，就各權益關係人以開發完成樓地板抵付分配權值之作業規範，特訂定  本原則。

二、本府為辦理捷運系統土地開發各項權值評估、協議等相關事宜，由本府捷運工程局（以  下簡稱捷運局）執行之。

三、本原則用詞，定義如下：  （一）鑑價基準日：指參與開發案進行權益分配之各權益關係人，評估各項貢獻權利價     值之基準日期。

  （二）權益轉換：指開發案內開發用地之土地所有權人、主管機關或投資人，提供土地     、行政資源或資金，參與或投資開發案，於該項開發案完成後，按其開發前權利     價值及提供資金比例，分配開發完成後建築物及其土地之應有部分。

  （三）市地主：指開發用地內土地所有權人為臺北市者。

  （四）開發大樓：指開發案內所規劃、設計、施工並與捷運設施共構或分構之新建建築     物及其所占持分土地。

  （五）區位：指開發大樓內可由權益關係人進行分配之不動產，可分為房屋及車位兩種     類型，各區位包含各建物及其所占持分土地。

  （六）權值：指開發大樓於鑑價基準日時各區位之產權預期銷售價格，用以做為權益轉     換與區位選擇之評估基準。

  （七）投資開發費用：指評估投資人於整體開發歷程中所需支付之各項成本與利潤，以     作為參與開發案進行權益轉換之基礎。

四、本原則所用公式之使用符號，定義如下：  （一）開發大樓總權值： S；  （二）建物興建成本：BC；  （三）投資稅管費用： M，與投資稅管費用率： m％；  （四）期待利潤： P，與期待利潤率： p％；  （五）主管機關取得獎勵容積分配率：rv％；  （六）委託建造費用：ΔRC；  （七）主管機關取得獎勵容積權值：rT；  （八）投資人參與權益轉換權值：ΔBS；  （九）市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率： Q。

五、開發案應以建造執照領得日為調查分析與評估價格之鑑價基準日，並以鑑價結果進行權  益轉換。

  投資人應於前項鑑價基準日起 6個月內提送權益轉換建議書。

　貳、開發大樓總權值評估作業 六、開發大樓各房屋與車位之區位權值應以鑑價基準日為價格日期，並基於當時之建築規劃  、建材設備等級、銷售產權面積等，以新成屋（含所占持分土地）標準之預期銷售價格  為估價條件進行估價，作為各權益關係人間權益轉換、區位選擇與轉換及畸零樓地板買  賣找補之依據。

  前項各區位權值總和即為開發大樓總權值。

七、開發大樓總權值評估作業係由捷運局依本府地政局推薦不動產估價師名單中委託 3家不  動產估價師事務所進行評估，並出具估價報告書。

另投資人可基於同一估價條件下，委  託 1家不動產估價師事務所進行評估。

  前項由捷運局及投資人所委託之不動產估價師所出具之估價報告書，經「臺北市臺北都  會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權益分配初審小組」審查後，如任何一  家估價報告書之開發大樓總權值高於或低於全部估價結果中位數之 20%者，則該估價報  告書視為無效。

　參、投資開發費用評估作業與項目 八、投資人之投資開發費用包含建物興建成本、投資稅管費用及期待利潤，係依第九點至第  十三點規定進行評估作業。

其評估項目應於權益轉換建議書中載明，未載明之項目非經  捷運局同意者，不得計入投資開發費用。

九、投資人應負擔之建物興建成本係依鑑價基準日之市場行情進行評估，項目如下：  （一）歸墊本府墊支之相關費用：包括本府墊付之土地開發基本設計費及捷運設施共構     部分屬土地開發之細部設計及其施工費和變更設計及其施工費、地上物處理費或     其他因土地開發產生之相關費用，以投資契約書所約定歸墊金額採計。

  （二）建物設計費用：按開發基地條件與設計規模，併參考開發基地所在地建築師公會     頒布之建築師酬金標準評估設計費用。

  （三）工程營造費用：係指投資人為完成開發大樓，所需支付營造業者之相關費用，或     必要之工程費用，其評估項目包括：     1.新建工程中有關假設、基礎、結構體、外部裝修、內部裝修、門窗、防水隔熱      、雜項、景觀（如庭園、綠化與植栽）、共構裝修、材料設備（如電梯、衛浴      、廚具）、電氣、弱電、空調、自動化、給排水、生活廢水、消防設備、通風      設備，及其他屬土木、建築與機電等直接工程費用。

     2.新建工程中有關勞工安全衛生、空氣污染防制、工程監測、保險、品質管理、      營造管理、營造業者利潤、屬工程營造費用之營業稅，及其他屬營造過程中因      興建、管理與行政而發生之間接費用。

     3.公寓大廈管理基金、開放空間基金或其他經行政單位要求所成立之管理維護基      金。

     4.投資人為完成開發大樓之興建，所必要支出之其他新建工程費用，包含鑑界費      用、鑽探費用、鄰房鑑定費用、外接水電瓦斯管線工程與證照申請暨簽證費用      、建築相關規費與證照申請費用、協助公共設施開闢與市有建物整建維護費用      等。

  （四）利息費用：係指投資人為籌措投資開發費用所需之資金成本，其評估方式由專業     營造管理廠商依投資人提供書面資料進行評估或依市場與慣例自行評估，該評估     方式得以下列原則為之：     1.第一款所稱本府墊支之相關費用屬一次性投入資金部分之利息費用，依投資契      約書所約定歸墊金額，本金分自有資金部分與借貸資金部分採年息複利計算，      計息日依投資人實際繳款日起算至投資契約書訂定之完工期限止，以評估計息      。

     2.第二款及第三款所稱費用屬分段性投入資金部分之利息費用，本金分自有資金      部分與借貸資金部分採年息複利計算，計息日依開發案建造執照領得日起算至      投資契約書訂定之完工期限止，以評估二分之一計息。

     3.分期開發之基地，得依預估開發時程設定分期利率及分期計息日以計算利息費      用，而不受前二目規定之限制。

  （五）其他經捷運局、投資人及土地所有權人共同認定所必要或須刪減之費用。

十、建物興建成本評估作業係依投資人提送之細部設計圖、施工規範、工程預算書及投資開  發費用編列表內所列之項目、規格、數量及單價，由捷運局依本府工務局推薦專業營建  管理廠商名單中委託 2家廠商鑑定，經由該廠商詳加審查並提供具體意見而出具鑑定報  告書。

  專業營建管理廠商原則上應依第八點及第九點規定進行鑑定，倘經其專業評估後而採取  不同之評估方式，專業營建管理廠商須於鑑定報告書中詳加分析及敘明理由。

  建物興建成本之市場行情，其單價引用、參考及訪價之資料來源，依下列資料庫順序採  用：  （一）臺北市議會審定之工程預算單價。

  （二）本府工務局常用單價。

  （三）行政院公共工程委員會公布之公共工程價格資料庫（北區）單價。

  （四）開發案基地所在地營建物價月刊所公布之工項單價。

  （五）若上述資料庫均無適用者，專業營建管理廠商得進行市場查估訪價。

十一、投資人為辦理土地開發，基於開發商立場，所須支付與代主管機關或土地所有權人墊   付之投資稅管費用，其評估項目包括但不限於人事行政管理費用、銷售管理費用、分   包廠商管理費用、土地開發方案規劃費用、財務評估費用、風險成本、地籍整理費用   、土地開發所須負擔之印花稅、契稅、房地互易營業稅等稅捐，及其他屬投資人辦理   土地開發所須之行政庶務管理費用、規費與稅賦負擔，該費用足令土地所有權人除畸   零樓地板找補買賣外，不再支付任何開發費用而可完整取得開發大樓所分配區位之產   權。

十二、投資稅管費用係以建物興建成本為基礎，取相當比率進行評估而得，該投資稅管費用   率由本府與投資人於投資契約書中約定之。

其評估公式如下：   M ＝BC× m％ 十三、投資人投資開發案應獲得期待利潤，其係以開發大樓總權值扣除主管機關取得獎勵容   積權值為基礎，取相當比率進行評估而得，該期待利潤率由本府與投資人於投資契約   書中約定之。

其評估公式如下：   P ＝（ S－rT）× p％ 　肆、主管機關獎勵樓地板之分配方式 十四、主管機關與土地所有權人各可分得依捷運土地開發、都市計畫等相關獎勵法令所增加   實際設計獎勵容積之半數，其中屬主管機關可分得之獎勵容積部分，主管機關應支付   投資人委託建造費用，其支付費用與方式，應於本府與投資人完成權益協商後，依議   定結果分四期給付，方式如下：   （一）第一期：投資人實際進場開工興建時，支付委託建造費用百分之三十。

   （二）第二期：投資人興建至頂樓樓板時，支付委託建造費用百分之四十。

   （三）第三期：投資人取得使用執照時，支付委託建造費用百分之二十。

   （四）第四期：建物完成交屋時，支付委託建造費用百分之十。

   若投資人同意主管機關以所分配樓地板面積抵繳委託建造費用，則由雙方另以所分配   區位之議定價格折抵。

   主管機關獎勵樓地板之分配及委託建造費用與支付方式，應依前二項規定辦理。

但主   管機關、土地所有權人及投資人另有約定或都市計畫相關法令另有規定者，從其約定   或規定。

十五、主管機關可分得獎勵容積占開發大樓總實際設計容積之比率，即為主管機關取得獎勵   容積分配率rv％。

十六、主管機關取得獎勵容積權值，係由開發大樓總權值，以主管機關取得獎勵容積分配率   所評估之等比率權值。

其評估公式如下：   rT＝ S×rv％ 十七、委託建造費用，係由第九點規定之建物興建成本，以主管機關取得獎勵容積分配率所   評估之等比率興建成本，並加計該部分之投資稅管費用而得。

其評估公式如下：   ΔRC＝BC×rv％×（ 1＋ m％） 　伍、權益轉換之計算方式 十八、土地所有權人與投資人間權益分配方式，係依投資人按捷運局所評估之投資開發費用   ，由土地所有權人以等權值之區位與投資人進行抵付作業。

其權益轉換之計算方式如   下：   （一）土地所有權人與投資人間可分配權值，係將開發大樓總權值扣除主管機關取得      獎勵容積權值而得，即 S－rT。

   （二）投資人參與權益轉換權值，係指投資人於開發案中，就其投資開發費用可作為      分配區位之權值，應包含第九點建物興建成本、第十一點投資稅管費用及第十      三點期待利潤，惟應扣除主管機關已支付之委託建造費用。

其評估公式如下：      ΔBS＝ [BC×（ 1＋ m％）－Δ RC]＋（ S－rT）× p％   （三）土地所有權人參與開發案，其可作為分配區位之權值，應為第一款所稱土地所      有權人與投資人間可分配權值與前款所稱投資人參與權益轉換權值之差額（（      S －rT）－ΔBS），該差額占土地所有權人與投資人間可分配權值之比率，即      為土地所有權人分配比率（ [（ S－rT）－ΔBS]/（ S－rT））。

   土地所有權人與投資人間權益分配作業，應依前項計算方式辦理權益轉換。

但雙方另   有約定或都市計畫相關法令另有規定者，從其約定或規定。

十九、市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率，係參照開發案臺北都會區大眾捷運系   統土地開發契約書或臺北都會區大眾捷運系統開發所需土地協議價購協議書，有關土   地所有權人間權益分配約定辦理。

二十、市地主參與開發案，其可作為分配區位之權值，應為第十八點第一項第三款土地所有   權人可分配權值與前點市地主占全體土地所有權人間可分配權值比率之乘積，即 [（   S －rT）－Δ BS]× Q。

　陸、區位選擇作業 二十一、各區位權值得參考投資人所評估之產權預期銷售價格及本府核可之協商方案，並經    由雙方協商議定，以作為權益轉換基準。

    各權益關係人依其可分配之權值，以議定之各區位權值換算各自應得之樓地板面積    與區位。

二十二、市地主可分配區位之權值應與主管機關取得獎勵容積權值合併進行區位選擇作業，    並以完整區位取得為原則。

但市地主選配之各區位建物面積達一戶面積三分之二以    上而不足一戶，而需取得完整一戶時，應由投資人依各區位議定價格讓售予市地主    以補足至一戶面積。

二十三、為進行各權益關係人間區位選擇作業，捷運局應先行於捷運局官網上公告辦理期間    ，各權益關係人應於公告期限內進行區位意願調查與區位選擇作業，由投資人代本    府以下述順序與原則進行區位媒合與選擇作業：    （一）優先順位為參與土地開發之私有土地所有權人或依「臺北市臺北都會區大眾       捷運系統開發所需土地協議價購優惠辦法」參與土地開發而未領取協議價購       款之原私有土地所有權人；倘前述權益關係人對區位選擇意願相同時，需先       行協議，如協議不成以抽籤決定之。

    （二）本府與投資人於第二順位時進行區位選擇協議，倘雙方對區位選擇意願相同       時，得經合意後以抽籤決定之。

    各權益關係人若未於公告期限內回復本府區位意願調查或完成區位選擇，視同放棄    區位優先媒合權利，倘致該權益關係人無法選定區位時，僅得以現金方式進行找補    。

    第一項各權益關係人之選定區位，該權值轉換應以完整區位且不分割產權方式取得    為原則。

　柒、權益協商方案審定及協議作業程序 二十四、捷運局取得不動產估價師之開發大樓總權值估價報告書與專業營建管理廠商之建物    興建成本鑑定報告書，應由捷運局委託第三專業單位或成立工作小組進行報告書初    步審閱作業後，邀集受託不動產估價師事務所與專業營建管理廠商及投資人召開各    開發案專案會議，經協商討論後研擬各開發案權益協商之初步概念評估，再行提報    「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會權益分配初審小組    」進行權益協商事項審查作業。

二十五、報告書經審查並完成修訂後，捷運局應依有效報告書內容，併同本原則規定之評估    方式製作權益協商方案。

    前項權益協商方案，至少應包含以下述條件為基礎所評估之權益分配、委託建造費    用及區位選擇方案：    （一）有效估價報告書中開發大樓總權值為中位數者，若中位數無相對應之報告書       ，取離中位數最近且偏高者。

    （二）鑑定報告書中建物興建成本為最低者。

二十六、捷運局完成評估與擬訂之權益協商方案，應提報「臺北市臺北都會區大眾捷運系統    土地開發權益分配審議委員會」審議通過後，方由捷運局依據審議通過之權益協商    方案與投資人進行協議。

二十七、土地所有權人或主管機關與投資人，就權益協商事項雙方無法達成協議時，在交付    仲裁或民事訴訟前，應依下述程序進行代為協調作業：    （一）參與土地開發之私有土地所有權人（或非屬市地主之其他公有土地所有權人       ）與投資人無法達成協議時，經一方具文申請後，由捷運局召開代為協調會       議進行權益事項協調。

    （二）市地主（或主管機關）與投資人無法達成協議時，經一方具文申請後，由捷       運局提報「臺北市臺北都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會」       進行代為協調。

二十八、捷運局與投資人完成權益協商後，投資人應依議定內容製作權益轉換協議書，以利    捷運局簽陳本府核定，俾作為開發案完成後之產權登記與交屋作業之基準。

    前項權益轉換協議書，至少應包含各權益關係人間權益分配比例與結果、委託建造    費用、開發大樓各房屋與車位之區位價格、區位分配結果及產品設備之品項、等級    與配置等內容。

二十九、開發案於捷運局執行鑑價作業後，但權益轉換協議書報府核定前變更設計致各權益    關係人間權益分配結果顯有重大影響時，捷運局應依變更設計後之建築規劃與施工    圖說，以原鑑價基準日重新辦理各項鑑價作業。

    開發案權益轉換協議書報府核定後，倘開發大樓建造執照辦理變更設計之總樓地板    面積變更超過 5％時，捷運局應依變更設計後之建築規劃與施工圖說，以原鑑價基    準日重新辦理各項鑑價與權益協商。

而投資人應依重新協商內容修訂權益轉換協議    書，並提送捷運局簽陳本府核定。

    捷運局已執行鑑價作業，但開發案因消防及公共安全相關法令變更致建造執照須辦    理變更設計者，捷運局應以原建築規劃與施工圖說辦理各項鑑價作業，不變更其鑑    價結果及權益分配結果。

    第一項及第二項變更設計所衍生之重新鑑價委託服務費用，應由提出變更設計者支    付，且不計入權益轉換之評估項目。

　捌、開發大樓與捷運設施之產權登記方式 三十、開發案建築基地之應有部分權利範圍分配原則如下：   （一）捷運設施所占建築基地權利範圍，其計算方式係以地上與地下之捷運設施產權      面積占捷運設施及開發大樓樓地板總產權面積比例計算。

   （二）開發大樓車位建物所占建築基地之權利範圍，應由投資人敘明計算方式後，經      捷運局同意後方得登記。

   （三）開發大樓房屋建物所占建築基地權利範圍應扣除捷運設施及車位建物部分，餘      分配方式係以專有部分面積占區分所有全部專有部分（不含車位）總面積比例      計算。

三十一、開發大樓區分所有建物之共有部分項目、權利範圍分配原則如下：    （一）本點所稱共有部分項目，除車位另計外，係指門廳、走道、樓梯間、電梯間       、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受電室、幫浦室、配電室、水箱、       蓄水池、儲藏室、防空避難室（未兼作停車使用）、屋頂突出物、健身房、       交誼室、管理維護使用空間及其他依法令應列入共有部分之項目。

    （二）前款共有部分之權利範圍係依專有部分面積與專有部分總面積之比例而為計       算。

三十二、開發案內開發大樓與捷運設施之產權登記方式，依前二點規定辦理，但另有約定者    ，從其約定。

　玖、驗屋與交屋作業 三十三、投資人應於領得使用執照後，就權益轉換協議書內容製作驗屋計畫書與交屋清冊，    並提報至捷運局進行審閱，以作為本府分回公有不動產（含參與土地開發而未領取    協議價購款之原私有土地所有權人部分）專有部分之驗屋作業依據。

三十四、建物登記時，因相關法令規定變更或地政主管機關對建物丈量面積計算方式與建築    主管機關之規定不同致有面積差異時，不互相找補。

    除上述事由外，倘本府所分回公有不動產屬房屋之建物權狀所登載產權面積，與權    益轉換協議書所載內容不同時，依下述原則辦理找補作業：    （一）倘「開發大樓房屋總建物產權樓地板面積差額平均數」與「本府分回公有不       動產屬房屋建物產權面積差額平均數」之差值在 5％以下，僅須就該產權面       積之差異值進行套算調整，投資人應依權益轉換協議書所載之議定區位價值       以現金支付本府找補金額，而不重新辦理權益評估與協商作業。

    （二）倘「開發大樓房屋總建物產權樓地板面積差額平均數」與「本府分回公有不       動產屬房屋建物產權面積差額平均數」之差值超過 5％，捷運局應依竣工申       報時建築規劃與施工圖說，以原鑑價基準日重新辦理各項鑑價與權益協商，       投資人應以現金支付本府找補金額。

其所衍生之重新鑑價委託服務費用，應       由投資人支付，且不計入權益轉換之評估項目。

　拾、附則 三十五、本原則適用於一０七年三月一日修正生效後所簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地（    聯合）開發投資契約書之開發案。

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