不動產概說-3-知識百科-三民輔考

影響不動產價格之因素非常多，而各因素經常變動，因此不動產之價格亦會不斷變動。

故估價時須掌握不動產價格日期之估價。

(三)供需原則. 不動產估價決定於市場供需情形， ... 公職考試 國營事業 銀行招考 會計證照 專技證照 金融證照 醫護證照 教職升學 考情說明 高普考試 高普考 熱門報考類科 初等考試 初等考試 熱門報考類科 地方特考 地方特考 熱門報考類科 鐵路特考 高員級 員級 佐級 一般警察 行政警察 消防警察 移民行政 移民三等 移民四等 其他特考 司法特考 稅務特考 關務特考 國安局 調查局 原住民特考 身障特考 監所管理員 經濟部所屬 台電招考 台糖招考 台水招考 中油招考 台菸招考 經濟部國營聯招 捷運招考 台北捷運 桃園捷運 台中捷運 漁農會 漁會招考 農會招考 水利會 更多國營事業 郵局招考 中鋼招考 中龍招考 港務公司 台鐵營運人員 中華電信 國營 臺灣銀行 土地銀行 中國輸出入銀行 公股 兆豐商銀 彰化銀行 華南銀行 台灣企銀 第一銀行 合作金庫 農業金庫 民營 板信銀行 上海銀行 三信銀行 聯邦銀行 新光銀行 高雄銀行 陽信銀行 聯合測驗 金融基測 會計證照 記帳士 IFRS專班 會計師　 會計乙級 不動產 地政士 不動產經紀人 導遊領隊 領隊導遊 領團人員 法律管理 國際專案管理師PMP 助理國際專案管理師 專技人員 消防設備人員 國際證照 CFA財務分析師 CFP理財規劃顧問 國內證照 證券商業務員 期貨商業務員 信託業務人員 投信投顧營業員 期貨分析 證券分析 理財規劃人員 股市投資分析 銀行招考檢測 金融基測 醫護證照 護理師 醫師 營養師 食品技師 保健食品工程師 物理治療師 驗光師 教職考試 教師檢定 教師甄試 公幼教保員 升學/檢定 警專考試 學測指考 學士後中醫 考情講座 公職說明會 國營說明會 記帳會計說明會 不動產說明會 金融說明會 輔導講座 考試工具 電子報 三民官方粉絲團 名師前線粉絲團 經驗分享 上榜心得 命中事實 ×Close 訊息 不動產概說-3 ×Close 訊息  首頁 學習百科 專技證照 地政士 不動產概說-3 作者：陳仕弘 六、估價原則  不動產估價原則是根據估價人員在不動產估價的理論和實務中，所歸納出在執行不動產估價業務時應遵循的基本法則及應注意之事項，乃估價人員在執行不動產估價業務之基本要求。

(一)預測原則 不動產估價應著眼於未來景氣之變化以及該不動產未來發展潛力，即預測其不動產價格走勢與未來景氣，以客觀評估其價額。

  (二)變動原則 影響不動產價格之因素非常多，而各因素經常變動，因此不動產之價格亦會不斷變動。

故估價時須掌握不動產價格日期之估價。

(三)供需原則 不動產估價決定於市場供需情形，供過於求時，價格將下降；供不應求時，價格將上漲。

而當景氣過熱或投機嚴重時，應作回跌修正。

   (四)競爭原則 替代性低之不動產間，會產生競爭效應，競爭力愈強，其價格愈高。

(五)替代原則 效用相似的不動產間，具有某種程度之替代性，故同一市場上具有相近效用的不動產，其價格會趨於一致。

替代原則為三大估價法（成本法、比較法與收益法）之基礎。

(六)機會成本原則 機會成本(OpportunityCost)是指決策過程中面臨多項選擇，其中被放棄而價值最高的選擇。

此原則主要是依據該不動產於選擇最有效使用時，必須放棄其它選擇所付出最大代價。

(七)均衡原則 指對不動產進行估價時，應注意不動產之內部構成要素之組合是否達均衡狀態，以判定不動產是否發揮最有效使用，進而判定正確之價格。

(八)貢獻原則 對不動產某一部分進行估價時，應分析其對整體不動產之貢獻。

(九)收益分配原則 進行不動產收益估價時，應明確區分哪些是不動產本身之收益。

亦即將不動產收益，扣除已支付其他生產要素之成本後，所剩下之收益即為不動產之純收益。

  (十)適合原則   指對不動產進行估價時，應注意不動產與其外部環境是否達均衡狀態，以判定不動產是否發揮最有效使用，進而判定正確之價格。

  若未達均衡狀態，則有兩種原則的考量： 1.進化原則： 指本身價值較低的不動產，若位在較高價值之地區內，將比在其他地區的比較標的更有價值。

2.退化原則： 指本身價值較高之不動產，若位在較低價值之地區內，將比在其他鄰里地區的比較標的更沒有價值。

(十一)外部性原則 指不動產價格受其外在環境之影響極大，可能產生正面影響，亦可能產生負面影響。

例如：當其區域環境有重要建設等利多消息或嫌惡設施，則會使不動產價格上漲或下跌。

  (十二)最有效使用原則 進行不動產估價時，應以該不動產在客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。

  (十三)收益遞增遞減原則（邊際報酬遞減法則） 在一定技術下，投資生產因素，收益隨之增加當到達某一點後，即使再追加投資，收益不會增加反而減少。

不動產進行估價時，應將此原則套用於不動產，並以構成要素之一個數量逐次增加或減少，以發現收益之邊際點。

(十四)合法原則 對不動產進行估價時，應考量該不動產是否符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定，尤其在評估違章建築或超限使用之狀況時應特別注意。

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