公家路與私家路 - Lau Chun Kong 劉振江

地役權對土地開發及使用極其重要，除了從以上例子可看到政府批地要處理路權以外，大型地段在分割成多個地段時，很多時也要處理此等地役權包括「道路」 ... Skiptoprimarycontent Postnavigation ←Previous Next→ 2011年8月29日天圓地方信報 早前《蘋果日報》以「路霸」為題，報道石澳道及淺水灣道多個私人住宅地段之門前通道使用情況，部分更建有大閘，其後再有報道指出，部分大閘已由有關業主安排清拆。

另外，有報道指出，大浪灣道12號的地皮業主，涉嫌把地段前的路段由公家路變成私家路。

地皮業主發言人發表報章聲明指，已徵詢多個專業（包括法律顧問）的意見，確認大閘建於有關路段之前，是恰當做法，並無違規，亦確認大閘除了為該物業業主及附近幾位業主提供使用外，不需要對外開放。

早前有指，地政總署已就有關情況諮詢法律意見，但當時不宜公開討論詳情，筆者於截稿前，仍未察覺地政總署發表有關聲明。

預期有關法律問題，尚須要時間研究。

本文旨在藉以上事件讓讀者了解港府批出土地契約及有關通行權（rightofway）的安排，通行權是地役權中的一類，若果以大浪灣道12號的土地契約為例，契約於1934年簽署，租期由1924年10月9日起計為期75年，另續期75年。

地皮權益附有一段政府土地之通行權，以通往公家路（現大浪灣道），此通行權容許地皮業主使用有關路段，但則要負責興建及維修此路段，有關圖則亦顯示附近另一私人地段，也要利用有關路段前往大浪灣及石澳。

地役權共有四個特徵（見註）包括︰（1）有主地及役地（如上述作通道用的政府土地）；（2）此地役權為主地服務（上例作通道之用）；（3）主地及役地分別由不同業主擁有（地皮業主與政府）；以及（4）此等權益可作為授予之標的物。

另外，地役權有別於個人許可證權益（personallicence），前者為土地的權益，並可隨土地轉讓，後者則並非依附於土地，亦非為租約。

類似的土地使用安排仍出現於新批政府土地。

新批土地契約，較舊契約有更多及更詳盡的條款，以處理有關地役權。

以「勾地表」內西貢清水灣銀線灣碧沙路地皮的草擬賣地章程為例︰有關地皮權益買家要負上管有、保養及維修一段政府土地（應為現今的碧沙路）。

買家對此段政府土地並沒有「專有權」，政府保留權利，收回有關土地作公家路，及或將有關使用權授予附近地段業主。

以筆者觀察，一般由眾多不同地段業主共同有責任管理，以及維修的私家路段，在整潔及維修狀態等方面，似乎都及不上由政府管理及維修的公家路。

在地契層面上，地皮業主有責任維修有關私家路段，但當此等責任由多個不同地段業主負擔時，如何能有效率及有效地執行此等保養及維修職責？ 這或許可說明在沒有有效管理機制下，縱使私人業主想提升私家路段的衞生及環境，亦未必能輕易付諸行動。

地役權對土地開發及使用極其重要，除了從以上例子可看到政府批地要處理路權以外，大型地段在分割成多個地段時，很多時也要處理此等地役權包括「道路」及「後巷」等。

分層大厦業權於分散買賣時，也要於公契內處理公用樓梯、電梯及其他如水電供應設施等權益。

劉振江 仲量聯行國際董事 Sharethis:TwitterFacebookLikethis:LikeLoading... Follow Following LauChunKong劉振江 Signmeup AlreadyhaveaWordPress.comaccount?Loginnow. LauChunKong劉振江 Customize Follow Following Signup Login Copyshortlink Reportthiscontent ViewpostinReader Managesubscriptions Collapsethisbar Privacy&Cookies:Thissiteusescookies.Bycontinuingtousethiswebsite,youagreetotheiruse. Tofindoutmore,includinghowtocontrolcookies,seehere: CookiePolicy %dbloggerslikethis: