台灣的房價所得比合理嗎？

說明：1.δ為房價所得比或房價收入比。

2.中位數是以前十大的第五與第六的平均值為代表 (五).臺灣與全球 ... 简体 More 財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw 文章類別： 國政評論 國政分析 國政研究 媒體投書 智庫觀點 影音專區 兩岸經貿文化論壇 Q&A 議題類別： 內　　政 教育文化 國家安全 憲政法制 科技經濟 財政金融 永續發展 社會安全 公共政策大家談 精選議題 最新推薦文章 最新表情文章 本月熱門文章 作者一覽 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 隱私權聲明 國政基金會 財團法人 國家政策研究基金會 Search... 最新文章 國政評論 國政分析 國政研究 影音專區 熱門文章 精選議題 推薦文章 表情文章 作者一覽 國政基金會 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 關於臺北市親子停車格供需落差57倍一事的延伸性思考王順民 (星期一15:26) 蔡政府應急民所急林定芃 (星期一14:41) 通膨苦民還在吹噓經濟李沃牆 (星期一13:41) 全球通膨連環爆「科技追物價」嚴控漲幅盧信昌 (1月22日10:59) 政府打房的另類思考李沃牆 (1月22日10:59) 國營事業「被採購」員工不跑票嗎杜震華 (1月22日10:56) 兩岸交流從防疫著手王任賢 (1月22日09:38) 中部崛起彰化升格紀俊臣 (1月22日08:29) 尊蔣反共裂解藍營黎家維 (1月22日08:29) 林靜儀、林昶佐「兩個意外」造就蔡英文一人獨霸？高順德 (1月22日08:27) 台灣的房價所得比合理嗎？台灣的房價所得比合理嗎？ 國政研究 財金 作者：謝明瑞 (2020年11月12日10:29) 關鍵字：房價所得比 少子化 非理性繁榮 %熱門指數 分享 分享 分享 小 中 大 (圖片來源：WikimediaCommons，TheleftentranceofThePalace。

) 摘要 2020年，國內房市交投活絡，量價俱揚，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、少子化、老年化等問題相互對照，發現國內房市已出現房價所得比偏高，以及房市的非理性繁榮現象，而臺灣的房價所得比是否合理，可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以觀察。

國內六都的房價所得比較國際間所認定的合理標準為高，且臺灣各縣市的房價所得比差異極大，如六都中的桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一；若與全球前十大城市的前三名之房價所得比比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上；若與.美國前十大城市之前三名比較，其各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍；若與中國的前十大城市比較，在中國前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，臺灣房價相對合理。

若不考量每個國家的政治環境、人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等差異性，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。

整體而言，台灣房價所得比並不合理。

一.前言 在經濟發展過程中，房地產問題不僅是民生問題，也是國家安全問題，當房價偏高時，人民的居住權及生活水準必然受到影響，同時也會因財政排擠作用而讓其他的產業無法做相對有效率的發展，而房價的合理性一般可由房價所得比的高低來做觀察，藉以瞭解各國房價占其人民平均所得的比率，並用以判定房價是否合理的問題。

2020年，國內房市交投呈現不甚合理的繁榮現象，不僅業者推出的案量增加，房市的移轉棟數加大，而且房價往上調漲，若與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率等問題相互對照，再考量國內少子化、勞動力減少、高齡化等人口問題，則在雙北市及台中市的房價所得比已超過十倍以上的情況下，表示國內都會區購屋人的房價負擔能力偏低，然而，其房市交易量價卻是不降反升，說明國內房市的非理性繁榮現象明顯，亦使得國內房市價量變化難以掌握與評估。

在房市一片欣欣向榮聲中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，這雖是見仁見智的問題，但可以從臺灣與全球、中國、美國等不同國家的比較中窺豹一斑。

二.房價所得比 一般而言，在房地產市場的交易中，其房價是否偏高常以房價所得比來加以判定，而有關國內房價所得比是否合理的問題，可分為下列幾個部分來說明。

(一).房價所得比的意義 房價所得比或房價收入比(Ratioofhousepricetoincome)是指購屋人需花多少年的可支配所得，才能買到一戶住宅的比率，二者均以中位數為估算依據，其估算式為「房價所得比=中位數住宅價格/中位數家戶可支配所得」。

(二).變數定義說明 房價所得比是一項衡量房價是否合理的指標，亦是瞭解房價是否合理的重要判斷因素，唯比較的前提是其所使用的相關變數定義必須明確，且須考量這些變數是否具有客觀性與標準性，而房價所得比的估算變數包括房價、所得、利率等三部分，茲以內政部的估算式為例，其變數定義說明如下述。

1.房價部分 在內政部所提供的房價所得比中，早期主要是依民國101年第2季以前資料，以財團法人金融聯合徵信中心提供房貸擔保品鑑估價格統計值為估算依據，唯民國101年第3季起，已採用內政部地政司所提供之「不動產成交案件實際資訊申報登錄之住宅類交易價格」資料，並以統計得出的中位數住宅價格為估算基礎。

2.所得部分 所得部分是根據財政部財政資訊中心之個人綜合所得稅申報資料，統計「各縣市全體申報家戶稅後中位數所得統計值」為基礎；再依據行政院主計總處按季公布行業別「經常性薪資」資料，進行各縣市最新季度所得推估，並與家庭收支調查可支配所得數據進行調整，最後統計得出中位數家戶可支配所得。

3.利率部分 房市利率部分是根據中央銀行公布之「五大銀行的利率」為估算依據，包括台灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行，以及台灣土地銀行，以五大銀行新承做購屋貸款利率為依據，並進一步估算其平均利率。

三.臺灣房價所得比之比較 根據世界銀行的統計，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，發展中國家合理的房價收入比則在3～6之間，而台灣各縣市的房價所得比為何？其合理性為何？值得進一步加以比較並說明，而有關國內房價所得比是否偏高或是否合理的問題，可分為六都、前後三名、全國等幾個部分的比較來加以說明。

(一).六都房價所得比 一般而言，國內六都地區的房價偏高現象明顯，以雙北市為例，根據內政部所發布的統計資料，臺北市及新北市的房價所得比則分別為13.94倍與11.71倍，台中市則為10.01倍，三者分別為國內房價所得比前三名的都會城市，亦即台北市、新北市、台中市的房地產都屬於房價偏高的縣市，同時也說明購屋款占所得的比率偏高；而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比亦都大於7倍以上，比國際上所認定的6倍以下為高。

若以台北市為比較基準，則桃園市、臺南市、高雄市等三都的房價所得比約僅有台北市的一半，有關台灣六都房價所得比變動比較，可參閱表1的說明。

表1台灣六都房價所得比變動比較表單位：倍；% 六都 房價所得比(倍) 全國=100 台北市=100 備註(房價所得比排名) 全國 8.62 1 0.6184 比台北、新北、台中低 新北市 11.71 1.3585 0.8400 2 臺北市 13.94 1.6172 1 1 桃園市 7.47 0.8666 0.5359 4 臺中市 10.01 1.1613 0.7181 3 臺南市 7.28 0.8445 0.5222 5 高雄市 7.28 0.8445 0.5222 5 資料來源：1.內政部。

2.作者整理。

(二).臺灣房價所得比前後三名比較 在國內的20個縣市中，房市的供需與量價變化表現不一，每個縣市的潛在購屋人之購屋能力亦因所得、地區的不同，以及其所擁有的財富各異，因而形成不同的房貸負擔率或償還能力，除了六都的房價所得比相對偏高以外，也可以將國內前後三名的房價所得比來做比較，藉以瞭解國內各都會區與非都會區的購屋情形，以及其所能負擔的能力的差異為何。

根據內政部所公布的各縣市的房價所得比之統計資料來觀察，便可發現前後三名的差距相對較大，如國內房價所得比較高的三個縣市分別為臺北市、新北市、台中市；而較低的三個縣市分別為嘉義市、屏東縣、基隆市；若以台北市的房價所得比為比較基準，則最低房價所得比的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429或34.29%)，而屏東縣與基隆市則約為台北市的四成，其比率分別是0.3852(或38.52%)與0.4082(或40.82%)，顯見都會地區與非都會地區的房價所得比差異甚大，有關臺灣六都房價所得比及其前後三名之比較，可參閱表2的說明。

表2臺灣房價所得比前後三名比較表單位：倍；% 縣市別 房價所得比(倍) 台北市=100 說明 臺灣平均 8.62 0.6183 高於全國縣市：台北、新北、台中。

臺北市 13.94 1 房價所得比最前第1名 新北市 11.71 0.8400 房價所得比最前第2名 臺中市 10.01 0.7181 房價所得比最前第3名 嘉義市 4.78 0.3429 房價所得比最後第1名 屏東縣 5.37 0.3852 房價所得比最後第2名 基隆市 5.69 0.4082 房價所得比最後第3名 資料來源：1.內政部。

2.作者整理。

說明：1.以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。

2.臺北、新北、臺中為都會城市，嘉義、屏東、基隆為非都會城市。

(三).臺灣各縣市房價所得比 一般而言，房價所得比與該地區的生活水準及都市發展程度有關，城市發展愈進步，人民生活水準愈高，則該地區的房價所得比愈高，反之則低，如台北市的房價所得比為全國最高，若與最低的嘉義市比較，當可發現二者不論是在都市的發展或人口的集中度上，差距都相對較大。

如以人口總數為例，2019年12月，台北市的人口數為2645041人，嘉義市為267690人，亦即嘉義市的總人口約僅有台北市的一成(10.12%)，由於二者的人口結構不同，且其所得、勞動力人口、房市供需、金融環境…等亦異，故其房價所得比差距較大。

根據內政部的統計，國內房價所得比在3倍以下者並不存在，而在3-6倍者則有嘉義市(4.78)、基隆市(5.69)、嘉義縣(5.97)等三個縣市，為合於國際認定的合理價位；房價所得比超過10倍者有台北市、新北市、台中市等三個都會城市，超過國際所認定的倍數甚多；另外，國內各縣市的房市所得比大多在7-8倍之間，包括桃園市、新竹縣、雲林縣、臺南市、高雄市、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣等8個縣市，占國內總縣市的四成(40%)，為說明各地區的房價所得比，以做為潛在投資人購屋或投資的參考，有關台灣各縣市之房價所得比變動比較，可參閱表3的說明。

表3臺灣各縣市房價所得比之比較表單位：倍 房價所得比 縣市別(倍) 備註 3以下 0 無 3～6 嘉義市(4.78)、基隆市(5.69)、嘉義縣(5.97) 合於國際認定3-6倍 6～7 苗栗縣(6.67)、新竹市(6.69) 國人可以接受的範圍 7～8 桃園市、新竹縣、雲林縣、臺南市 高雄市、花蓮縣、宜蘭縣、澎湖縣 高於美國加州奧克斯那德，占台灣的四成 8～9 南投縣(8.31)、彰化縣(8.41) 高於聖地牙哥、新加坡等。

9～10 臺中市(10.01) 高於洛杉磯、首爾等 10～11 0 無 11～12 新北市(11.71) 高於墨爾本、東京等 12～13 0 無 13～14 台北市(13.94) 高於溫哥華、雪梨等. 14～15 0 無 計 全臺平均房價所得比(8.62) 房價所得比>6，偏高 資料來源：1.內政部。

2.作者整理。

說明：以2020年9月內政部所發布的資料為比較基準。

四.國際房價所得比之比較 一般而言，每個國家的人口分布、面積大小、經濟發展…等國情不同，房地產交易的相關法令規定亦異，因此，每個國家的房價所得比高低亦不同。

唯若根據世界銀行所提出的判定內容，其認為發達國家正常的房價收入比一般在1.8倍至5.5倍之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3到6倍之間，比值愈大，居民家庭對住房的支付能力愈低。

因此，按照國際慣例，比較通行的說法是房價收入比在3～6倍之間為合理區間。

為瞭解國際間的房價所得比，茲以全球、美國、中國、臺灣等為例，就其前十大城市的房價所得比加以比較，以做為瞭解臺灣房價所得比是否合理的參考。

(一).全球前十大城市房價所得比 在全球的各主要國家中，每個國家的房價所得比因其人口多寡、經濟發展程度等的不同，而有不同的房價所得比，唯若暫不考量所得以外的其他因素，亦不考量中國大陸與臺灣的房市變化，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的十個城市分別是香港(HongKong)(20.9)、加拿大溫哥華(CityofVancouver)(12.6)、澳洲雪梨(Sydney)(11.7)，均高於10倍以上，其中，又以香港的大於20倍為最高，亦是全球最高房價所得比的城市；另外，房價所得比大於9倍的城市有澳洲墨爾本(Melbourne)(9.7)、美國加州的聖克魯斯(SantaCruz)(9.6)、美國加洲的聖荷西(SanJose)(9.4)、美國加州洛杉磯(CityofLosAngeles，L.A.)(9.2)、紐西蘭北島陶朗加豐盛灣(Tauranga-WesternBayofPlenty)(9.1)、紐西蘭的奧克蘭(Auckland)(9.0)；另外，全球房價所得比最高的第10個城市為美國加州的舊金山(CityandCountyofSanFrancisco,SF)，其房價所得比則接近於9倍(8.8)，其與臺灣的彰化縣相當(8.41)。

(二).美國前十大城市房價所得比 美國是當前世界最強盛且富裕的國家，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，蓋因美國各主要城市的房價所得比都在10倍以下，其中，高於9倍的分別是聖克魯斯(SantaCruz)(9.6)、聖荷西(SanJose)(9.4)、洛杉磯(CityofLosAngeles，L.A.)(9.2)等三個城市；房價所得比高於8倍者分別是舊金山(CityandCountyofSanFrancisco,SF)(8.8)、夏威夷(StateofHawaii)(8.6)、加州的聖路易歐比斯波郡(SanLuisObispoCounty)(8.1)；房價所得比高於7倍的分別是聖地亞哥(SanDiego)(7.8)、聖巴巴拉(SantaBarbara)(7.5)、薩利納斯Salinas(7.5)，以及加州的奥克斯纳德(Oxnard)(7.1)等五個城市，亦即在美國的前十大城市之房價所得比均高於7倍，唯低於10倍，其與全台灣平均房價所得比相當(8.62)，唯台灣較高。

(三)中國的前十大城市房價所得比 隨著中國經濟的發展與所得的提高，人民對住屋的需求增加，各主要縣市的房價上漲速度極為快速，如2008年3月，中國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16.0)、北京(14.2)、杭州(12.4)，其房價遠高於合理水準，若考慮居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市中，一個普通家庭平均需要20～30年的儲蓄才能購買一套住宅。

住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，也擠壓了其他消費需求，然而，中國大陸的房價依然大幅度上升；十年以後，也就是2017年，根據上海易居房地產研究院的統計，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，亦即北京與杭州已為三亞與上海所取代，且第一名的深圳之排名雖未改變，唯其房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64倍)，足見中國房價的漲勢驚人。

另一方面，為了響應國家主席習近平的「房子是用來住的，不是用來炒的」之房價政策，中國大陸曾實施一連串的抑制大陸高房價措施，而使得2019年的房價所得比呈現下降走勢，如深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)三個一線城的房價所得比分別較2017年下降了4.44倍、0.56倍、2.88倍等，唯福州、珠海、石家庄的房價所得比依然呈現上揚情形，且其房價所得比均高於台北市甚多，有關中國大陸房價所得比前十名變動比較，可參閱表4的說明。

表4中國大陸房價所得比前十名變動比較表 排名/年度 城市/2017 房價所得比 城市/2019 房價所得比 變動 01 深圳 39.64 深圳 35.2 -4.44 02 三亞 28.16 三亞 27.6 -0.56 03 上海 27.98 上海 25.1 -2.88 04 北京 25.70 北京 23.9 -1.80 05 廈門 25.25 廈門 22.8 -2.45- 06 福州 19.33 福州 19.9 0.57 07 珠海 17.81 杭州 17.7 2.85 08 海口 14.99 珠海 16.7 -0.89 09 杭州 14.95 廣州 16.5 - 10 石家庄 14.96 石家庄 16.0 1.04 資料來源：1.了不起的成都。

2.上海易居房地產研究院3.作者估算整理 說明：在2017年及2019年中，中國大陸房價所得比前十名變動極小，僅有廣州取代了海口，其他各城市雖排序有別，但城市不變。

(四).臺灣的前十大城市房價所得比 在「有土斯有財」的傳統觀念，以及投資管道相對缺乏的情況下，臺灣的房價普遍偏高，各主要城市的房價所得比中，房價所得比高於10倍的分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)；房價所得比高於8倍的分別是彰化縣(8.41)、南投縣(8.31)；房價所得比高於7倍的分別是新竹市(7.62)、宜蘭市(7.58)、台東市(7.55)、澎湖縣(7.39)、高雄市與台南市(7.28)，亦即在美臺灣的前十大城市之房價所得比均高於7倍。

(參閱表2、表3)；另外，有關全球、美國、中國大陸、臺灣房價所得比前十名城市變動比較，可參閱表5的說明。

表5全球、美國、中國、臺灣房價所得比前十名城市變動比較表單位：倍 δ房價所比排名 全球十大 中國十大 美國十大 臺灣十大 城市 δ 城市 δ 城市 δ 城市 δ 01 香港 20.9 深圳 35.2 聖克魯斯SantaCruz 9.6 台北市 13.94 02 加拿大溫哥華 12.6 三亞 27.6 聖荷西 SanJose 9.4 新北市 11.71 03 澳洲雪梨 11.7 上海 25.1 洛杉磯LA 9.2 台中市 10.01 04 澳洲墨爾本 9.7 北京 23.9 舊金山SF 8.8 彰化縣 8.41 05 美國加州SantaCruz聖克魯斯 9.6 廈門 22.8 夏威夷Hawaii 8.6 南投縣 8.31 06 美國加州SanJose聖荷西 9.4 福州 19.9 聖路易斯奧比斯保SanLuisObispo(SLO) 8.1 新竹市 7.62 07 美國加州LA洛杉磯 9.2 杭州 17.7 聖地亞哥SanDiego 7.8 宜蘭市 7.58 08 紐西蘭北島陶朗加豐盛灣Tauranga-WesternBayofPlenty 9.1 珠海 16.7 聖巴巴拉SantaBarbara 7.5 台東市 7.55 09 紐西蘭奧克蘭Auckland 9.0 廣州 16.5 薩利納斯加州Salinas 7.5 澎湖縣 7.39 10 美國加州SF舊金山 8.8 石家庄 16.0 奥克斯纳德Oxnard 7.1 高雄市 台南市 7.28 平均 前十大平均數 11.0 22.1 8.4 8.98 中位數 全球十大 9.5 中國十大 21.4 美國十大 8.4 臺灣十大 7.97 資料來源： 1.美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」2.中國了不起的成都；3.上海易居房地產研究院；4.臺灣內政部；5作者估算整理。

說明：1.δ為房價所得比或房價收入比。

2.中位數是以前十大的第五與第六的平均值為代表 (五).臺灣與全球主要城市的房價所得比 一般而言，房價高低是相對問題，不是絶對問題；在世界各主要城市中，以中國大陸的房價為最高，在其房價所得比的前五名分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)、北京(23.9)、廈門(22.8)，其數值均高於全至球最高的香港(20.9)，說明中國大陸的房價確實偏高，而在房價居高不下的情況下，而被學者認為中國最大的灰犀牛是房地產的主要原因(謝明瑞，2020)。

唯美國國際公共政策顧問機構Demographia「2019全球住房可負擔性調查報告」中並未加入中國的部分，而若不考量中國大陸的房市與房價，則以香港的房價所得比達20.9倍為最高，指香港人不吃不喝21年才能買得起一棟樓，為目前國際間房價所得比最高的城市。

香港的房價似高不可攀，但台北市的高房價亦不遑多讓，蓋因台北市的房價所得比為14.15，若不考量中國的情形，則在全球主要都市中僅次於香港。

唯台灣房地產為「虛坪制」，如2019年，北台灣的整體大樓、華廈建案等，其平均公設比均超過三成以上(32.4%)，因此，若以淨坪制來估算，則台北的房價所得比應與香港應在伯仲之間。

另外，若以香港的房價所得比為比較基準，則台北市的房價約為香港的六成(66.70%)，東京超過五成(51.10%)，為新加坡的二成(22.01%)；若以台北市為比較基準，則溫哥華的房價約為台北市的九成(89.05%)，首爾為六成(62.19%)，新加坡為三成(32.51%)，有關台灣房價與全球主要城市房價所得比可參閱表6說明。

表6臺灣與全球主要城市的房價所得比比較表單位：倍；% 主要城市 房價所得比 香港=100 臺北=100 香港 20.9 1.00 1.4770 台北 14.15 0.6770 1.00 溫哥華 12.6 0.6029 0.8905 雪梨 11.7 0.5598 0.8269 東京 10.68 0.5110 0.7548 洛杉磯 9.2 0.4402 0.6502 首爾 8.8 0.4211 0.6219 新加坡 4.6 0.2201 0.3251 資料來源：1.美國國際公共政策顧問機構DEMOGRAPHIA的2019年全球住房可負擔性調查報告。

2.台北為內政部2019年第一季數據統計。

(六),臺灣房價所得比偏高的假說 大體而言，在當前國際的房價估算中，其是否合理，其實是見仁見智各有不同，特別是一個國家的房價及人民所得，視其政經結構及發展情形而有不同，唯若不考量人文因素，而單從統計資料及其經濟涵義來說明，並就全球、美國、中國、臺灣的比較中，分別就其房價所得比前十名的城市來比較，確實發現臺灣的房價有偏高的情形，說明如下述。

1.臺灣與全球比較 臺灣的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)，而前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，若以其第五位及第六位的排名的平均值為中位數，則臺灣房價所得比的中位數為7.97。

若以全球的房價所得比來做比較，則全球的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，而前十個城市的房價所得比之平均數為11.0倍，中位數為9.5倍。

經比較後發現，台灣與全球最高房價前十名所得比相當，唯臺灣表現相對較佳。

2.臺灣與美國比較 在美國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)；前十個城市的房價所得比之平均數為8.98倍，中位數為8.4倍。

經比較後發現，台灣與美國的房價所得比中，臺灣相當較高，美國的房價相對合理。

3.臺灣與中國比較 中國的房價所得比最高的前十個城市中，前三名的房價所得比分別是深圳(35.2)、三亞(27.6)、上海(25.1)；前十個城市的房價所得比之平均數為22.1倍，中位數為21.4倍。

經比較後發現，台灣與中國的房價所得比相對較低，亦即中國的房價相對不合理。

4.所得並非唯一依據 房價所得比的估算因素包括房價、所得、利率等三大因素，唯影響房價的因素並非僅有所得，還包括國人的有土斯有財心理，以及忽略了購屋人的消費傾向與投資傾向，以及邊際消費傾向(MarginalPropensitytoConsume,MPC)，以及邊際投資傾向(MarginalPropensitytoInvestment,MPI))，在此情況下，若將所得比高低做為是否購買房地產的依據，顯然有失偏頗。

5.實坪與虛坪的考量 在房價所得比的估算中，每坪房價多寡影響房價所得比的變化，唯房屋坪數有實坪與虛坪之分，如香港採用實坪制，臺灣則採用虛坪制，若以公共設施約為面積的三成來衡量，則臺灣房市中的房價所得比可能趨近於香港，而這也是國內房價所得比確實偏高的重要影響因素。

6.其他因素 影響房價所得比的因素很多，唯在房價所得比的估算上，並未考量人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策…等，而這些因素的變化都直接或間接影響消費者的購屋意願，也影響房價所價得比的估算結果。

五.結論與建議 經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.2020年，國內房市交投活絡，不僅業者推出的案量增加，房市移轉棟數加大，而且房價往上調漲，其與當前國內房市所呈現的高自有率、高空屋率、高房價所得比，以及少子化、老年化、高餘屋等問題相互對照，發現國內房市已呈現非理性繁榮現象。

2.在房市的非理性繁榮中，臺灣的房價是否偏高，以及房價所得比是否合理，可以從臺灣的房價所得比與全球、中國、美國等不同國家的比較中加以瞭解。

3.國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市，而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比大於7倍以上，比國際上所認定的6倍為高。

另外，臺灣各縣市的房價所得變動極大，如桃園市、臺南市、高雄市等的房價所得比約僅有台北市的一半；而國內最低的嘉義市約僅有台北市的三分之一(0.3429)，顯示臺灣的房價所得比落差極大。

4.臺灣若與全球前十大城市的前三名之房價所得比來做比較，則在全球各主要城市中，房價所得比最高的三個城市分別是香港(20.9)、加拿大溫哥華(12.6)、澳洲雪梨(11.7)，其與台灣前三名的台北市(13.94)、新北市(11.71)、台中市(10.01)相當，其房價所得比均高於10倍以上。

5.臺灣若與.美國前十大城市之前三名比較，分別是聖克魯斯(9.6)、聖荷西(9.4)、洛杉磯(9.2)等三個城市，唯其房價大多保持在購屋人合理負擔的範圍內，在美國各主要城市的房價所得比均高於7倍，唯低於10倍。

6.臺灣若與中國的前十大城市比較，2019年，在中國35個主要城市房價收入比排行榜中，前三名分別是深圳(39.64)、三亞(28.16)、上海(27.98)，且第一名的深圳之房價所得比已比十年前高出20倍以上(23.64)，臺灣房價相對合理。

7.若不考量國家的人口分佈、勞動力變化、金融環境、房市政策等，則國內的房價與國際性大城相當，亦即房價所得比較高，若再進一步考量實坪與虛坪的問題，則臺灣的房價所得水準確實已呈偏高情形。

8.台灣房價所得比並不合理，建議潛在購屋人在進駐房市之前宜審慎考量。

參考文獻 朱芳妮(2017)，非理性繁榮與台灣房市景氣，自由廣場，2017.07.08 楊卓翰、黃煒軒(2017)，台灣房價過高有解嗎？諾貝爾經濟學獎得主席勒這麼說，今週刊，2017-07-13 謝明瑞(2013)，台灣房市會泡沬化嗎？國家政策研究基金會。

謝明瑞(2015)，台灣房價會反轉嗎？國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，武漢疫情對房市的影響，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，新冠病毒下的投資標的選擇-不動產，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，臺灣於新冠病毒疫情下的房市政策，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，台灣的人口黑洞與極點社會現象，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，中國最大的灰犀牛-房地產，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，臺灣房市上行是現在進行式，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，臺灣房市之非理性繁榮，國家政策研究基金會。

謝明瑞(2020)，房市交易的斡旋金之亂，風傳媒。

2020.10.18 謝明瑞(2020)，非理性繁榮下的房市政策，聯合報。

2020.10.28 謝明瑞(2020)，當前房地產行情變動分析，現代營建專欄，2020年11月1日。

CBRE(2020)，2020年亞太區不動產投資市場年中回顧暨展望，2020年7月1日。

Demographia(2020)，美國國際公共政策顧問機構「2019全球住房可負擔性調查報告」。

JonesLangLaSalle,Inc.，JLL(仲量聯行,2020)，《新冠病毒與全球不動產影響》報告。

%熱門指數 分享 分享 分享 列印 60人 推薦已推 謝明瑞 淡江大學金融研究所教授 中華國際財經創意交流協會創會理事長 作者其他文章： 中國的灰犀牛已然橫行 預期通貨膨漲下的台灣房市 失控的台灣房市 不可漠視的臺灣六都房市 不容小覻的東台灣房市 文章表情(你對這則文章的感覺) 直接看結果 專業 很棒 贊同 不錯 很好 存疑 無奈 無聊 很冷 憤怒 回應意見 更多相關文章 國政評論 財金 政府打房的另類思考 李沃牆 ( 1月22日10:59 ) 房子是用來住的，不是用來炒的，政府常常邊打房，邊舉「居住正義」大旗，但大部分百姓還是無感，只能望屋興嘆，未來還會期待政府打房奏效？ 據報導，央行於最近的理監... 國政評論 社會 台灣正走向「無後」之憂？ 薛承泰 ( 1月18日14:55 ) 筆者自蔡政府上台後年年建議，從宣示「廿萬嬰兒保衛戰」、「十八萬」，一直到去年的「十六萬」；這樣才能顯示政府決心並承擔責任，不能只是加碼鼓勵生育。

當然，政府不敢... 國政評論 社會 關於臺北市第三胎補助只加碼5千元一事的延伸性思考 王順民 ( 2021年10月25日12:16 ) 報載因應臺灣地區的少子女化趨勢，臺北市政府在今年（2021年）的8月通過＜生育獎勵金發放辦法＞得修正草案，規劃第3胎以上將加碼新台幣5,000元以發放2萬5000元的生育獎勵... 國政評論 社會 關於嬰兒荒之於社會變遷趨勢的人文思考 王順民 ( 2021年10月25日12:16 ) 十月之際的國恩家慶，總是不免俗的談及到國慶日當天所出生的「國慶寶寶」，然而，值此疫情蠢動的同時，也讓國慶寶寶、新冠嬰兒潮及其相應而來的嬰兒荒，是有嚴肅探究之必... 國政評論 社會 關於制定＜少子女化對策基本法＞的若干商榷 王順民 ( 2021年10月13日16:28 ) 報載執政黨的立委們召開記者會宣布將在立院推動＜少子女化對策基本法＞的專法制定，也希望行政院成立少子女化跨部會小組，藉此協調預算資源的分配運用，特別是增強公托和... 國政評論 科經 不婚不生成為國安大問題 林祖嘉 ( 2021年9月22日11:28 ) 日前主計總處公布了十年一次的戶口普查結果，主要分成人口概況和住宅概況二部分，前者包括人口分布、婚姻狀況和家戶狀況等；後者則包括住宅權屬和使用狀況等。

由於資料豐... 當前憲政改革議題面面觀公聽會 後疫情下的策略論壇—變種病毒來襲，政府變通了嗎？ Omicron來勢洶洶、中研院P3實驗室病毒外洩？！-第十八場COVID19疫情相關座談會 看更多影音專題！ 訪客最新推薦文章 析 教文 招收境外生，不能只是擴增對象 盧宸緯 ( 2021年10月28日11:46 ) 日前教育部公告於110學年度小規模試辦「非洲菁英人才培育計畫」，自110年9月起，於醫療、農業、華語教育、資訊、商管等五領域，由臺北醫... 研 國安 美國印太戰略之檢視：薄富爾行動戰略的觀點 李華球 ( 2021年9月17日08:28 ) 前言 美國印太戰略的推動，被國際間認為是為了防杜與拒阻，中國一帶一路戰略的擴張及坐大威脅到美國的國家利益與霸權地位。

美國自2017... 析 國安 大哉問！中國共產黨的幾個為什麼？ 李華球 ( 12月29日08:09 ) 前言 明年秋天，中國共產黨（簡稱：中共），即將召開第二十次黨代表大會（簡稱：二十大），這是中共百年之後的第一個黨代會，也可能是... 訪客最新表情文章 評 財金 蔡政府應急民所急 林定芃 ( 星期一14:41 ) 中央疫情指揮中心22日公佈，台灣單日新增130例新冠肺炎確診病例，分別是82例本土病例及48例境外輸入病例。

今日暴增82例本土病例再度刷新... 評 憲政 雙首長制挫敗的檢討 彭錦鵬 ( 2007年1月30日16:31 ) 制憲不難，守憲很難。

民國八十六年修憲之後，總統任命行政院長不再需要立法院的同意，於是沒有民意基礎的行政院長，權力只來自於總統。

過... 評 教文 通用拼音不通用，與國際化背道而馳 楊朝祥 ( 2007年3月14日17:57 ) 有關爭論多時的中文譯音系統，最近教育部國語推行委員會決議採用「通用拼音」系統，未來國內道路、街名、地名、護照、戶籍等中文翻譯成英... 防疫與紓困 兩岸交流從防疫著手救疫情也要顧肚皮 5大錯誤國門防疫失守 Omicron木馬屠城記 新冠疫戰 美中貿易戰 美中競賽從貿易戰轉向科技戰中美若務實，台灣當如何？ 大陸金融潛在風險對台商影響漸增 越南：美國下一個貿易戰目標？ 重組或接軌供應鏈的現實與選擇 通膨與物價上漲 慎防通膨「加乘效應」衝擊社會...預期通貨膨漲下的台灣房市 2022年台灣經濟四大難題 失控的台灣房市 通膨嚴重性一次說清楚 開放萊豬進口 萊豬外，台灣人給美國友人的期許投下公投票證明「小英，你錯了」 公投難改贏者全拿的宿命 萊豬大戲政府演得荒腔走板 四大公投攸關典範轉移 民進黨與蔡英文 中華民國經不起流失邦交國蔡政府紀念經國先生不如持平... 擺脫蔡政府處理台日關係的情緒... 柯P府外罰站蔡政府的傲慢 蔡總統元旦談話純屬盲人指路的... COVID-19防疫專區 雙北防疫專線一次看COVID-19疫苗接種院所 入境美國夏威夷州可豁免隔離檢... 防疫旅館哪裡找？ 空氣品質指標 名家觀點 台灣正走向「無後」之憂？ (1月18日14:55) 筆者自蔡政府上台後年年建議，從宣示「廿萬嬰兒保衛戰」、「十八萬」，一直到去年的「十六萬」；這樣才能顯示政府決心並承擔責任，不能只是加碼鼓勵生育。

當然，政府不敢宣示，因為... 王作榮的鐵骨與富強經濟學 (1月17日08:31) 去年12月17日在東吳大學舉辦的王作榮教授紀念研討會，很榮幸應主辦單位邀請上台講述對王老師的紀念感言。

會後，我將感言整理，遂成此文。

我跟王老師結緣是大一進台大，在農經系... 壬寅年台灣經濟展望向好 (1月17日08:26) 何看今(2022)年的經濟預測？在去年歲末之際，各大預測機構的預測紛紛出爐。

仔細去看他們的數字，其實差不多。

今年台灣的經濟應該還會有4%左右的成長率。

只是成長的引擎，主要將在... 台灣房市歷史經驗：利息... (1月17日08:24) 最近因為房價大漲，民怨四起。

由於央行副總裁陳南光認為絕對不應輕易論斷「低利率與房價並無必然的關連性」，這等於打破過去央行的說法：「高房價與利率無關」，因此引起社會廣泛的... 「分母會變大」！政府不... (1月7日16:22) 日前，經濟部能源局公布資料顯示，到2025年時，台灣再生能源佔全台能源供應只能達到15.2%；也就是說，現在政府強調「2025非核家園」的目標中，2025年綠電供應佔比要達到20%的目標將... 迎接2022年的二鵝和二牛 (1月7日16:21) 迎接2022的來到，目前至少看到兩隻黑天鵝和兩隻灰犀牛。

黑天鵝指的是突如其來的事件，導致原有的秩序大亂；灰犀牛則是原本就可以預料到的變動，但是來得緩慢，不以為意，等真的到達... 基本工資 基本工資調高要有新思維調整基本工資難以解決青年貧窮 基本工資調漲生活無虞？ 台灣經濟好的不得了為何多數... 基本工資調漲是為保障弱勢勞... 當基本工資尬上貧窮線 訪客推薦文章 蔡英文是這樣想的嗎?訪客推薦：14 中日關係緊繃台灣的區域斡...訪客推薦：13 4G特許執照發放應該結合地...訪客推薦：7 總統顯不宜批評司法介入總...訪客推薦：13 台灣全球創新指數下滑之警訊訪客推薦：12 Canthe‘no-fly’zoneend...訪客推薦：11 Uber的政治經濟學訪客推薦：1 櫻花又紅了嗎？訪客推薦：18 因應社會需求、建立社會工...訪客推薦：14 新冷戰台灣別一頭熱訪客推薦：1 臉書粉絲專頁 PreviousArticle 首長與政務官除了震怒跟究責下屬... by謝麗秋 NextArticle 美國社會的分裂將繼續擴大 by朱雲鵬 褚瑞婷 Disney+都來了有線電視還要爭排序？ 金馬58的勝利宣言：台灣電影活出了「底氣」 政府不會養網軍！原來是假新聞？ 陳政男 台灣生技產業研發的困境與未來 唐慧琳 能源畫大餅2025民進黨還在嗎 想要倖免於旱?求天不如求己 從福清核電廠商轉看台灣廢核浪潮的荒謬性 許振明 台灣要爭取當亞投行創始國 陸韓FTA壓境，台灣如何在兩岸貨貿上扳回一城 經濟蛻變提升台北國際競爭力 彭懷真 人在香港冏途 看溫布頓，想藍軍整合 站對位置，是為了成全大局 財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw 文章類別： 國政評論 國政分析 國政研究 媒體投書 智庫觀點 影音專區 兩岸經貿文化論壇 Q&A 議題類別： 內　　政 教育文化 國家安全 憲政法制 科技經濟 財政金融 永續發展 社會安全 公共政策大家談 精選議題 最新推薦文章 最新表情文章 本月熱門文章 作者一覽 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 隱私權聲明 Copyright©2000NationalPolicyFoundation.Allrightsreserved.16HangChowSouthRoad,Sec1,Taipei100,Taiwan,R.O.C.　　台北市杭州南路一段16號 [email protected]　　886-2-2343-3399　　886-2-2343-3357 最新文章 國政評論 國政分析 國政研究 影音專區 熱門文章 精選議題 推薦文章 表情文章 作者一覽 國政基金會 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會