7/12土地估價--各項原則 - 胖胖雞場

(七)變動原則： 形成不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，會影響不動產之供需及個別不動產之價值。

舉例：在台北捷運尚未營運與今日完工 ... 胖胖雞場 跳到主文 部落格全站分類：不設分類 相簿 部落格 留言 名片 Jul12Thu200711:05 7/12土地估價--各項原則 不動產價格形成之各項原則: (外、供、替、貢、分、測、動、最有效、競爭、機會、適合、均衡、遞增遞減)故事記憶法：外公跟剃頭公，分別策動了一個最有效的競爭，他們各抽了一張機會卡，一張是適合，一張是均衡，剛好是遞增遞減。

(一)外部性原則：          不動產之外在環境因素，對該不動產整體價值產生正面或負面之效應。

EX：學校VS掩埋場。

 舉例：若某地設有垃圾處理廠後，由於垃圾車必得運送垃圾至此處處理，因此，必然對其經過路線之住宅或店鋪產生「外部性的影響」。

(二)供需原則：          不動產有其自然與人文特性，雖不能單獨依供需均衡法則決定其價格，但仍深受供需法則之影響。

           故進行不動產估價時，應斟酌不動產供需情形，並考量景氣過熱或投機嚴重之回跌修正。

 舉例：對不動產而言，於民國82、83年時政府宣布即將全面實施容積率，使得建商一片搶照、搶建，唯恐實施容積率後降低了大量的可售建坪，結果造成不動產供給大量增加，又由於台灣之住宅自有率早已甚高，故造成不動產之價格全面下滑，此即供需的不均衡所致。

(三)替代原則：           人類之經濟行為，對於具同等效用之一種以上財貨加以選擇實，必定選擇價格便宜者;價格相同時，必定選擇效用較大者。

            不動產間雖具異質性，但其價格仍受與其相同效用且具替代可能之其他不動產價格所影響。

 舉例：新光大樓與台北101大樓均開出相同的辦公室的租金進行招商，承租廠商一定選擇效用較大的。

若二處之效用均相同，則承租廠商必定選擇租金價位較低者。

(四)貢獻原則：          整體不動產中，特定因素之價值，可由其對整體不動產價值之貢獻方式來衡量。

                      舉例：畸零地地價，應採畸零地對合併後整塊土地的貢獻，來評估其價值。

豪宅中游泳池的價格，亦應考量若無此游泳池在出售豪宅時，其折減的數額，方為其價值。

(五)收益分配原則：          不動產收益扣除已支付其他生產要素之成本後，所剩下之收益即為土地之純收益，此可解釋為土地之價值。

           又稱『土地最後受償原則』舉例：某一不動產，業主評估各項使用用途之淨收益能力，則其淨收益能力最大者(扣除成本項)，亦為不動產最有效之使用。

(六)預測原則：          不動產價值係決定於市場參與者對未來利益之預期。

         從事不動產估價時，應瞭解買者與出售者對不動產趨勢之認知與未來期望，以客觀估定其價額。

        舉例：公共建設密集進行的地區，不動產價格上漲的幅度必大於公共建設停滯之地區。

以過去台北捷運的例子作參考，亦可研判未來高雄捷運站出口區域具有相當不錯的價格上漲空間。

(七)變動原則：        形成不動產價格之因素眾多，由於該形成因素經常變動，會影響不動產之供需及個別不動產之價值。

 舉例：在台北捷運尚未營運與今日完工營運的淡水商圈比較，其區域不動產的價值明顯提高，主要就是捷運改變人們對此區域的「時間距離」。

同樣的不動產、不同的估價時點，其價值自然不同。

(八)最有效使用原則：       不動產價格，是以能使該不動產之效用作最高發揮之使用方法為前提所能把握之價格為準。

                              舉例：台北巿捷運出口站前之一塊土地，該土地上興建一日式平房，則該土地之地價應以可興建大樓之最有效使用，來估計其土地價格。

最有效使用是以『法定集約度』與『經濟集約度』取其低者。

(九)競爭原則：        需求者間之競爭，代表需求者在進行取得不動產的互動努力;供給者間的競爭，代表供給者影響不動產供給的互動努力。

           舉例：墾丁的夏都飯店，是墾丁眾多飯店中唯一擁有直接臨接海灘之盛景與便利，雖然就供需原則而言，該飯店亦有供給過剩的狀況，但其獨占的優勢，使其免於「競爭原則」的修正。

(十)機會成本原則：         機會成本係選擇一項投資之投資者，放棄其他可投資之機會。

          舉例：一塊火車站前的不動產，業主評估，開設補習班的淨利潤有50萬、開設便利商店其淨利潤有20萬、開設餐飲小吃店其淨利潤有10萬，則以開設補習班能創造最大利潤(此時也要放棄其他二項投資機會)，亦為最有效之使用。

(十一)適合原則：                  不動產特徵與市場需求調和時，其價值方得以創造與維持。

           舉例：車站附近開設速食店、廟宇附近開設香燭店、學校附近開設影印店或文具店，則符合適合原則。

電子街上開設五金行、夜巿開設LV精品店，則不符適合原則。

(十二)均衡原則：                    均衡原則指當對立、相反或交互作用之各因素間處於均衡狀態下，可創造或維持不動產價值。

            舉例：以大樓為例，20樓以下建議採RC造、20樓-30樓建議採SRC造、30樓以上建議採SC造。

又豪宅未配車位、或只配置機車位，都是不符均衡原則。

在昂貴地段只搭蓋鐵皮屋，顯然勞力資本與土地沒有均衡分配；建築物與基地比較，顯的過大或過小，亦屬於不均衡狀態。

(十三)收益遞增遞減原則：           指增加諸生產要素之一單位投資量時，收益隨之增加;但當到達某一點後，如在追加投資，則收益不會與追加投資比例增加。

                舉例：建物造價是會隨著建物的高度及深度之提高而增加，超過一定高度後，淨收益可能不增反減。

例如：20樓以上的大樓興建之前，必須要進行環境影響評估，此一評估曠日廢時，大大影響工程進度，因此，許多大樓均以19樓作為最後的樓層數。

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