是長肌肉還是虛胖? 搏版面的平均房價或住房率擠不進現實的 ...

筆者：在眾多旅館酒店搏版面、放消息的招式中，在「平均房價(Average Room Rate)」、或「每日平均房價(Average Daily Rate)」比拼高低是個炫目的好 ... 跳到主要內容 分享 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 標籤 酒店業實務、專業、進修 3月01,2018 是長肌肉還是虛胖?搏版面的平均房價或住房率擠不進現實的收益排名 (圖片來源：日本動畫《灌籃高手》 *筆者：在眾多旅館酒店搏版面、放消息的招式中，在「平均房價(AverageRoomRate)」、或「每日平均房價(AverageDailyRate)」比拼高低是個炫目的好方法，畢竟一般民眾甚至是股民總認為高價就是好，但這數字背後其實是略去住房率的資訊，在理想狀態下(滿房，住房率100%)，(每日)平均房價確實可以反映出客房的收益效果，而在實際狀況中，往往只能下修其反映的真實程度(甚至會有180度相左的差異)。

       比方，A旅館房間數200間，1月14日平均房價為9500元，住房率40%(即80間有住人)，而B旅館房間數是200間，1月14日平均房價為4500元，住房率80%(即160間有住人)，而在面子比拼中，自然是A旅館獲勝。

      至於本文報導所述的RevPAR(RevenueperAvailableRoom，平均每間可供出租客房收入)則是旅館業評估客房營運收入的重要依據，因為它能同時結合住房率與平均房價的經營效益，以衡量開發投資的回收效益與調整制定旅館自身的市場策略及定位。

計算方式是「住房率X平均房價=客房總收入，客房總收入/可供出租的客房總數=RevPAR」。

      在上方的例子中，A旅館1月14日的客房總收入為80x9500=760000，而平均每間可供出租客房收入(RevPAR)=760000/200=3800；B旅館1月14日的客房總收入為160x4500=720000，而平圴每間可供出租客房收入(RevPAR)=720000/200=3600，雖然A旅館因為平均房價高使得最終的RevPAR仍小勝於B旅館，但每間可出租客房的實際收益陡然一落只剩平均房價的四成(如果以定價來對照就會更低)，可謂虛胖。

      當台北市已是全台旅宿業房價的指標，卻勉強只有一間五星酒店能擠進亞太區旅館酒店的營收排名末端，下方的報導確實透露出業者不明講的心思。

高力國際飯店調查出爐亞太區五星飯店年收益北市吊車尾 2018年02月27日04:10工商時報蔡惠芳/台北報導 高力國際（ColliersInternational）昨（26）日最新出爐的「高力國際飯店調查報告書」（ColliersHotelInsight）指出，台北市符合國際評比的五星級國際觀光飯店，只有文華東方酒店進榜。

且根據RevPAR（平均每客房年收益）指標，依交通部觀光局資料採全年住房率100％推估，台北市文華東方酒店RevPAR最高值約7.3萬美元，房價表現和南韓首爾一同敬陪末座，居亞太最後兩名。

高力國際董事總經理劉學龍表示，根據高力國際最新發布的「高力國際飯店調查報告書」顯示，亞太市場從金融海嘯後旅遊人數持續穩定成長，尤其受惠於廉航盛行、旅館客房品質提升等優勢，去年亞太區每間客房收入平均增長0.7％；其中，以澳洲、法屬波利尼西亞以及紐西蘭表現最佳。

高力國際預期，2018年亞太旅遊人口將會比2017年成長約4.5％，客房收入則可望增長3％。

但觀察台北市，RevPAR指標則表現最差。

高力國際市場推廣及企業傳訊部董事朱秉瑩表示，這項研究報告，台北市其實只有文華東方酒店1家進榜，連台北ＷHotel、晶華酒店，都沒有入列。

根據觀光局每晚房價6,000元、全年住房率100％樂觀估計，台北文華東方每年RevPAR也是7.3萬美元，在亞太區中敬陪末座，比起最高榜首的上海BelgraviaPlaceShanghai，113萬2,105美元，更有15倍的差距。

甚至在頂級飯店的拓點和滲透率方面，比起新興旅遊市場都來得低。

劉學龍表示，台灣近年雖然受到陸客來台人數減少的影響，觀光旅遊產業稍微不如預期，但台灣特殊的地緣性、文化特色、天然環境，都仍受日本、韓國、香港及東南亞旅客的青睞，因此優質的旅館產品依然前景可期。

尤其近年來許多大型連鎖國際飯店，紛紛逢低搶進台灣，顯示國際品牌還是看好台灣未來觀光產業成長潛力。

高力國際指出，台北相較於亞太城市的蓬勃發展，將受到更加嚴峻的考驗，近三年新建的飯店受限於高持有稅新制，大幅影響旅館營收，更讓許多有意願提升飯店服務品質與硬體設施的業者，望之卻步，這也是台灣飯店國際化和服務水平無法提升的隱憂。

高力國際投資部資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，近年陸客短缺，造成飯店市場的陣痛期，反而是讓台灣整體旅遊業汰弱換強，進行洗牌。

前幾年因應陸客來台的觀光人潮，不少B辦、郊區舊大樓都改裝為飯店、旅館，反而造成過度供給、素質良莠不齊，對於市場而言並不健康。

-------------------------------------------------------------------------------------- 旅館業衡量客房部門的產值經常單就「住房率」或是「平均房價」的面向，較不偏重於二者合一的RevPAR來整體看待。

大多數業者(不論國內外)常著重於住房率的目標達成而不考量營收管理的其他部份，而造成現實中「高住房率低住房收益」，意即「量衝上來了，卻拉抬不了(甚至削弱)平均房價」。

(薄利多銷做功德？是不反對啦！反正消費者有便宜好撿，何樂不為？) 相對地，如同本文一開頭所述，高平均房價確實是個相當炫目的數字(不論是對外公開消息或是自家財務報表上)，但此條件若不是同時處於理想狀態(高住房率)下，這通常會透露出業者因住房率低造成館內其他(如餐飲)營收下降(這論點來自於住宿客人多少都會在旅館的餐飲單位消費，哪怕是一杯飲料，一盤義大利麵，或是其他營業單位的消費)，又或者是顯示住房本身的低收益，因為在台灣玩與住宿相較於出國玩，競爭性(含社群軟體的分享與炫耀、CP值)已日趨下滑。

當高端至平價型旅館酒店的定位糾葛、市場競爭白熱化成常態，把「平均每間可供出租客房收入(RevPAR)」做為重要的判斷衡量工具，才能誠實面對自己的財務狀況，做出適當決策。

雖說第一線服務人員總是辛苦，客房業務人員其實也是壓力破表...「棄捐勿復道，努力加餐飯！」 分享 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 標籤： 酒店業實務、專業、進修 留言 熱門文章 12月03,2021 2021年懶人包之全台國際連鎖酒店據點全公開 分享 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 2則留言 6月27,2020 知本六善溫泉酒店行蹤成謎近期報導揭真相 分享 取得連結 Facebook Twitter Pinterest 以電子郵件傳送 其他應用程式 張貼留言 PatrickShen Acuratorofmyownblog;anurserymanofmygardenofhospitality.七年的旅館業部落格版主，讓自己保有熱情及莫名的亢奮。

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